Wie muss der Vermieter die
Kaution anlegen?
Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, die Kaution von seinem übrigen
Vermögen getrennt zu halten. Er darf sie also nicht einfach auf sein normales
Konto einzahlen und dann im Rahmen seines nächsten Urlaubs verfrühstücken. Vielmehr
muss er ein separates Konto oder noch besser ein Sparbuch anlegen, auf dem
dieses Geld separat verwahrt wird. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu
tragen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam,
§ 551 Abs. 4 BGB.
Nach dem Gesetz muss die Kaution zinsgünstig angelegt werden. Der
Vermieter muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für
Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird,
§ 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Allerdings ist es seit dem 1.9.2001 gesetzlich
möglich, dass die Mietparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren,
die aber grundsätzlich Erträge bringen muss. Z.B. kommen als Anlageformen
festverzinsliche Wertpapiere oder Aktien in Frage. Das
ist natürlich - je nach Anlageform - für beide Vertragsparteien mit einem
Risiko verbunden. Werden Aktien plötzlich weniger Wert, verringert sich
die Sicherheit aus Sicht der Vermieters. Und der Mieter bekommt am Ende
des Mietverhältnisses weniger Geld zurück.
Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu,
ebenso die Wertsteigerungen aus eventuellen anderen Anlageformen. Der
MIeter kann
sie allerdings nicht sofort herausverlangen. Denn die erlösten Zinsen werden nach dem
Gesetz der Kaution zugeschlagen und erhöhen die Sicherheit. Hat der
Vermieter die Kaution zu einem besseren Zinssatz angelegt, dann gehören auch die
tatsächlich erzielten höheren Zinsen dem Mieter und werden der Kaution zugeschlagen (LG
Düsseldorf, WM 93, S. 400; AG Duisburg, WM 96, S. 763).
Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser die auf die Kaution
erzielten Zinsen auch versteuern (Zinsabschlag). Der Zinsabschlag wird
normalerweise von den Banken direkt abgezogen, es sei denn, der Bank liegt ein
Freistellungsauftrag vor. Lautet das Kautionskonto auf den Vermieter, kann ein solcher
Freistellungsauftrag nicht erteilt werden (denn der Kontoinhaber und der Steuerschuldner
sind ja dann zwei verschiedene Personen). In diesem Falle kann der Vermieter dem Mieter
die von ihm gezahlte Zinsabschlagsteuer in Rechnung stellen und der Mieter kann sie dann
wiederum im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen. Tut der Vermieter das,
muss er
über die von ihm bezahlte Zinsabschlagsteuer dezidiert abrechnen, wobei er auch
entsprechende Bankbelege vorlegen muss. Eine solche Abrechnung ist vor allem dann
notwendig, wenn der Vermieter mehrere Objekte vermietet hat und die Kautionen auf einem
Sammelkonto hinterlegt sind.
Umgehen kann man das gesamte Problem, wenn der Vermieter das Geld auf einem Konto
anlegt, das auf den Namen des Mieters eingerichtet hat und worauf er während der
Mietzeit aber trotzdem den alleinigen Zugriff hat. In diesem Falle kann nämlich der
Mieter einen Freistellungsauftrag erteilen und so die Zahlung der Zinsabschlagsteuer durch
die Bank verhindern.
Die Rechtsverhältnisse rund um die Kaution sind seit
dem 01.09.2001 in § 551 BGB geregelt. Zuvor standen diese Regeln in
§ 550b BGB. Diese Vorschrift wurde
auch erst am 01.01.1983
in das Gesetz eingeführt. Eine Menge Mietverträge laufen aber bereits erheblich länger.
Der Bundesgerichtshof (Re WM 82, 240) hat entschieden, dass trotz der fehlenden
gesetzlichen Grundlage auch Kautionen als Altverträgen entsprechend dem Gesetz zu
verzinsen sind, wenn nicht im alten Mietvertrag die Zahlung von Zinsen
ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Streit herrscht zwischen den Gerichten darüber, ob
ein formularmäßiger Ausschluss im Kleingedruckten ausreicht (dafür: LG Frankfurt, WM
88, S. 307; AG Ludwigshafen, WM 86, S. 335; dagegen: LG Hamburg, WM 96, S. 765; LG
München I, WM 92, S. 617; LG Nürnberg-Fürth, WM 88, S. 158; LG Berlin, GE 87, 135; LG
Frankfurt, WM 86, 336).
